店舗の原状回復について知りたい! 不用品をまとめて処分するコツ


「店舗の原状回復はどこまでやればいいのか?」と、不安に感じている方は多いでしょう。店舗を撤去する際、借りていた場所を元どおりにしてから返さなければなりません。しかし、契約時に交わした書類に沿って、どこからどこまで原状回復すべきなのか定められているので注意が必要です。

本記事では、店舗の原状回復義務について詳しく説明しましょう。

  1. 店舗の原状回復はどこまでやるべきか?
  2. 店舗の原状回復工事の内容と費用相場
  3. 店舗の原状回復費用を抑えるコツ
  4. 店舗の原状回復に関してよくある質問

この記事を読むことで、店舗の原状回復にかかる費用を抑える方法も分かります。気になっている方はぜひ参考にしてください。

1.店舗の原状回復はどこまでやるべきか?

原状回復とは一体何なのか、店舗の場合はどこまでやるべきなのか最初にチェックしておきましょう。

1-1.契約時の状態に戻すことが原状回復

原状回復は、契約締結時の状態に戻すことです。店舗を閉店する際に賃貸物件を引き払う際は、必ず契約時の状態に戻さなければなりません。基本的に、ほとんどの店舗貸し借りで原状回復の義務がありますが、物件の賃貸借契約書に記載されている引き渡し条件を確認するのが1番安心です。そこには、原状回復義務がどこまであるのか範囲も記載されているでしょう。店舗のジャンルにもよりますが、飲食店の場合は頑固な油汚れなどが壁や床についているはずです。ちゃんとキレイにしてから引き渡しを行う義務があります。

1-2.原状回復ガイドライン(国土交通省発行)を参考に

店舗における原状回復の範囲は、国土交通省が定めている原状回復ガイドラインを参考にしてください。従来まで、国土交通省のホームページに掲載されている原状回復ガイドラインは、「民間賃貸住宅を想定」されるものでした。そのため、店舗やオフィスの原状回復には当てはまらないとされていたのです。けれども、平成17年の判例以降、店舗契約も国土交通省の原状回復ガイドラインの影響を大きく受けるようになっています。しかし、すべての店舗に対応しているわけではないため、契約書を確認したほうが安心です。

1-3.居住用と事業用にも違いがある

居住用と事業用とでは、原状回復に対する考え方が違うので注意が必要です。居住用は、基本的に、日常生活を過ごす上の経年劣化は借り主が負担しなくても良いと考えられています。一方、事業用の場合、「借り主は借用物を原状に復して、これに附属させたものを収去することができる」に従い、原状回復を行うことになるのです。つまり、店舗経営に伴い変更した作や内装なども、撤去が必要なケースも出てくるでしょう。

1-4.クリーニングも借り主が負担する

店舗の原状回復は、室内のクリーニングも借り主が負担するケースがほとんどです。契約書にもそのように記載されていることが多いので注意しなければなりません。一般的に、居住用の場合は、貸し主がクリーニングを行うことになります。けれども、店舗やオフィスなど事業用の場合は、借り主がクリーニング代を負担するのが基本です。たとえば、壁紙にタバコのヤニや油汚れがついている場合は、必ずクリーニングしてから明け渡す必要があります。

2.店舗の原状回復工事の内容と費用相場

それでは、店舗の原状回復工事の内容と費用相場を解説します。

2-1.最初に行うのは「内装解体工事」

店舗の原状回復工事で最初に行うのは、内装解体工事です。基本的に、原状回復工事は設備の撤去や床・壁・天井の修繕工事を行い、次の店舗が入居できるように元の状態に戻すだけとなります。自分が入居したときの状態に戻すのは原状回復工事ですが、店舗の場合は、レイアウトを変更した箇所を元の状態に戻す内装解体工事が必要です。主に、店内の設備や間仕切り壁などを取り除くことになるでしょう。入居する際に、大幅に間取りを変更した場合は内装解体工事も大がかりな作業になる恐れがあります。

2-2.壁の損傷などを修理する「修繕・設備工事」

内装解体工事が終わった後は、修繕・設備工事に入ります。壁や床に損傷があれば修復したり、飲食店の場合は油やタバコなどの汚れを除去したりしなければなりません。必要ならば、ペンキの塗り直しやカーペット・クロスの張り替えなども行います。入居した当時の状態にするために、事前に撮影した写真があれば修繕工事も進めやすくなるでしょう。
そして、設備工事は、電気まわりの配線・ガス管・ダクト設備などの修復を行うことになります。修理前には、漏電がないか・ガス漏れをしていないか確認することが大切です。入念にチェックした上で、問題があれば修理を施します。

2-3.構造体すべての内装を解体する「スケルトン工事」

店舗を退去する際は、「スケルトン状態にしてください」と言われることがあります。このスケルトン状態とは、梁・柱・外壁・屋根といった基本構造以外をすべて撤去する工事のことです。床や壁はコンクリートむき出しの状態にし、天井は配管を見える状態にするのが一般的ですが、念のため、貸し主に確認を取ったほうがいいでしょう。

2-4.要らないものを処分する「廃棄物処理」

一通りの工事が終われば、あとは必要ないものを処分する廃棄物処理です。店舗で使用していたもの・解体処理で出てきた廃棄物のすべてを処理します。ここで、注意しておきたいのは、事業で使用した不用品は産業廃棄物扱いになることです。産業廃棄物は、自治体のゴミとして処分できない決まりがあります。自治体の認可を受けた不用品回収業者に依頼するか、リサイクルできるものを買取に出す方法で処分することになるでしょう。産業廃棄物を不法投棄すると、罰金が科せられるので注意してください。

2-5.原状回復の費用は1坪あたり2万~4万円

原状回復にかかる費用は、店舗の広さや状況などによって異なりますが、だいたい1坪あたり2万~4万円が相場と言えるでしょう。参考として、店舗の坪数ごとの原状回復費用を以下にピックアップしてみました。

  • 10坪未満:約11万円
  • 10~20坪:約21万~43万円
  • 21~30坪:約50万~71万円
  • 31~40坪:約71万~92万円
  • 41~50坪:約88万~108万円

あくまで参考としての費用なので、状況や坪数によってはもっと高くなる可能性があります。工事を始める前に、見積書をしっかりと確認しておきましょう。

3.店舗の原状回復費用を抑えるコツ

できるだけ、店舗の原状回復費用を抑えるためには、どのようにすればいいのでしょうか。

3-1.費用が軽減できる店舗

物件の契約後に、間仕切りや造作をあまり変えていない店舗は、原状回復費用が軽減できる可能性があります。内装解体工事が必要なく、修繕・設備撤去だけで済むケースがほとんどだからです。内装解体は廃棄物も大量に出てくるため、処分費用もかかってしまいます。また、カフェや喫茶店など軽飲食の業態で営業していた店舗も費用が削減できるでしょう。普通の飲食店とは異なり、油汚れなどで排水管や排気ダクトが詰まることが少なく、退去前のクリーニング費用も抑えることができるからです。

3-2.普段から清掃を心がける

原状回復の費用を抑えるコツは、普段から清掃を心がけることです。入居期間や使用内容によって汚れの状態は大きく異なりますが、人の出入りが多い店舗ほど汚れやすくなります。しっかりと毎日清掃をしておけば、頑固な汚れを未然に防ぐことができ、クリーニング費用を抑えることができるでしょう。また、貸し主から指定された業者に作業を依頼する際は、必ず作業内容を確認することも必要です。作業の中には、必要ない工事が含まれていることもあるため、内訳を確認し、必要な工事かどうか確かめましょう。

3-3.原状回復の範囲をしっかりと確認する

工事を始める前に、しっかりと原状回復の範囲を確認することも費用を抑えるポイントです。原状回復を行う際、多くの人は「新品にしなければならない」と勘違いしています。あくまで、借りたときの状態に戻すのがルールなので、すべてを真新しい状態に変えるわけではありません。そのラインをハッキリしておかなければ、行う必要がない工事までやってしまうことになります。費用を抑えるためには、原状回復の範囲とルールを理解しておくことが大切です。

3-4.廃棄物・不用品はまとめて不用品回収業者に依頼する

費用がかかりがちな廃棄物の処分は、まとめて不用品回収業者に依頼するといいでしょう。産業廃棄物収集運搬許可証を取得している回収業者は、安心して依頼ができます。出張回収を行っているところがほとんどなので、わざわざゴミを運ぶ必要もありません。また、厨房器具などまだ使えるものがあれば、買い取ってもらうこともできるでしょう。リサイクルできるものはリサイクルしたほうが費用削減につながりますし、環境にも配慮できます。リサイクル買取サービスショップでは、不用品の処分と買取を行っているので、チェックしてみてはいかがでしょうか。

4.店舗の原状回復に関してよくある質問

店舗の原状回復に関する質問を5つピックアップしてみました。

Q.店舗の原状回復でよくあるトラブルは?
A.1番多いトラブルは、「原状」を巡る内容です。たとえば、入居当初はスケルトン状態だったため、スケルトン工事を行い引き渡しを行ったところ、事務所として貸していたからと「事務所仕上げ」しなければならなくなったというトラブルがあります。これは、お互いの認識のすれ違い、コミュニケーション不足が原因と言えるでしょう。普段から貸し主とコミュニケーションを取っておくことで、疑問に感じたこともすぐに解決できるはずです。

Q.トラブルを未然に防ぐポイントは?
A.必ず契約前に契約書で原状回復の内容について確認することをおすすめします。入居時に確認を忘れたときは、退去の旨を伝える際にきちんと確認しておきましょう。契約書の内容で分からないところがあれば、すぐに貸し主に尋ねてください。分からない部分をそのままうやむやにするのが1番怖いことです。また、業者とトラブルにならないためには、見積もり前に建物の構造と配管を確認してください。きちんと確認しておかなければ、解体してはいけない部分を解体したり、やらなくてよい工事をしてしまったりすることになります。

Q.原状回復費用がかかるタイプの店舗は?
A.開業時に厨房設備を大きく変更した店舗は、原状回復費用が高くなる可能性があります。床下の給排水設備やガスの配管・電気の配線なども大きく変更されていることが多いからです。開業時にかかった費用の分だけ、原状回復工事にもかかることになるでしょう。また、排気ダクトが複雑でメンテナンスが必要・壁や床素材の損傷が激しい・喫煙可にしていた・物件が搬入搬出しにくい場所にある場合も費用が高くなりがちです。

Q.「居抜き」とは?
A.賃貸借契約において、内外装や設備をそのまま残した状態のことを指しています。退去時にスケルトン工事をする必要がなく、居抜きとして造作譲渡を行うケースが多くなっているのです。飲食店の場合は、新しく開業する借り主、そして廃業する前のオーナー両方にメリットがあるため、広く定着し始めています。スケルトン工事の費用を抑えるだけでなく、廃棄物処理にかかる費用も削減できるというわけです。

Q.どんなものが買取対象になるの?
A.厨房器具は中古市場における需要が高いため、高確率で買い取ってもらえるでしょう。特に、新品同様キレイな状態のものは高価買取が期待できます。1点ずつ買取に出すよりも、まとめて依頼したほうが買取額もアップするので一緒に査定に出すようにしましょう。買取前に、できるだけキレイに掃除するようにしてください。また、取扱説明書や交換部品などの付属品もあわせて準備しておくと高価買取が期待できるでしょう。

まとめ

店舗を閉める場合、賃貸物件は原状回復をしなければなりません。借りた当時の状況と同じようにしなければならないため、不用品や必要ない設備を撤去または処分する必要があります。オフィス用品・厨房器具など、不用品がたくさん出てくると思いますが、その際はまとめて処分できる不用品回収業者に依頼するといいでしょう。買取サービスを行っているところなら、処分費用を安く抑えることができるのでおすすめです。


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